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房產糾紛
【房產糾紛】房屋買賣過程中需注意的那些坑!
作者:www.lvoutletwien.com 來源: 時間:2018-08-20 16:46:33
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原標題:房子漲價,房主毀約!買頂賬房掉進坑裏!

第一個“坑”
房子漲價了,房主毀約了

《合同法》規定,“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”所以說,即使房價上漲,賣方也不可未經協商擅自違約,咱老百姓有權依法維護自身的合法權益。

案例

外地人張某委托父親的同學徐某,代為出售位於經區的一處房產,之後,徐某又委托中介機構居間出售,張某對此知情並認可。在征得徐某同意的情況下,中介機構代張某與辛某簽訂定房協議書,房屋價格為70萬元,辛某向中介機構支付了定金2萬元,購房款2萬元。之後,辛某、張某雖未就付款、過戶的時間另行簽訂書麵購房合同,但張某在微信聊天記錄中對該定房協議書及價格表示認可,並在2017年7月11日到達威海,準備收取首付款並配合辦理過戶、貸款手續。

到威海後,張某發現房屋漲價,便拒絕繼續履行合同,要求辛某加價10萬元。雙方協商不成,辛某向法院起訴,要求張某繼續履行房屋買賣合同,並協助辛某辦理案涉房屋的過戶手續。

法院審理認為,雙方訂立了房屋買賣合同,辛某訴前支付了定金2萬元、購房款2萬元,訴訟過程中又向法院指定賬戶繳納了剩餘購房款66萬元,已完全履行了合同義務,其要求張某繼續履行辦理過戶手續的義務,理由正當,予以支持。

說法

那麽真遇到因漲價賣方反悔的,買方又應如何保障自己的合法權益呢?首先,在房子不存在權利瑕疵影響過戶的情況下,買方可以要求賣方繼續履行房屋買賣合同,經法院判決後強製過戶;其次,買方可以要求解除合同、由賣方返還已付購房款,符合法律規定的情形下,買方可要求賣方賠償因房屋增值而造成的實際損失;第三,如果繳納了定金,買方還可以要求解除合同,並由賣方雙倍返還定金。同時,也提醒大家,在民事訴訟中,電子郵件、微信、qq聊天記錄等數據電文,可以作為合同訂立的證據,房屋買賣合同雙方當事人應當注意保存,以便產生糾紛時向法庭提供。

第二個“坑”
小產權房、抵押房、查封房、
回遷房、頂賬房等“權利瑕疵房”

在房屋買賣過程中,不要盲目相信賣方的虛假宣傳或口頭承諾,一不小心就購買了小產權房、抵押房、查封房、回遷房、頂賬房等“權利瑕疵房”,導致房屋無法過戶甚至無法取得房屋,如果賣方“人間蒸發”或無力返還房款,更會造成買方“房財兩空”。

案例

陳某以貸款方式從銷售商乙房地產公司處購買了一處房屋,並與開發商甲房地產公司簽訂了商品房預售合同,房屋同時抵押給銀行。後因無力償還貸款,陳某委托乙房地產公司辦理解除購買房屋合同的手續,但是乙房地產公司並沒有辦理相關手續,而是一直代陳某償還銀行借款本息共計20餘萬元。

後來,倪某聽丙建築公司負責人王某說,在乙房地產公司處有頂賬房,就在王某的介紹下與乙房地產公司簽訂了房屋買賣合同,向丙建築公司負責人王某付款,購買了“陳某的房子”並實際入住,但一直未能辦理過戶手續。

因乙房地產公司無力繼續替陳某償還借款,銀行向法院起訴,要求陳某償還貸款,並查封了案涉房屋。但倪某認為自己已經購買了涉案房屋,要求法院停止執行並解除查封。

法院審理認為,涉案房屋上已設定抵押並被查封,兩者均未解除,當事人對該房屋的處分權受限,即使倪某已經付款且實際入住,但其對該房屋不享有合法的物權期待權,即倪某對涉案房屋不享有足以排除強製執行的民事權益。因此,法院駁回了倪某的訴訟請求,並向倪某釋明就其損失可向王某及乙房地產公司另行主張權利。

說法

購買房屋時,日本极品a级片應盡量選擇資質和信用良好的開發商所開發的樓盤,並仔細審查擬購房屋或預購房屋的產權證件及權利狀況,確定是否有抵押、查封等權利限製,不能貪圖一時便宜,掉入“權利瑕疵房”的“坑”。對於市場上較常見的頂賬房,不能僅憑頂賬方的口頭承諾,認定其對房屋有處分權,必須要由開發商蓋章認可,或與開發商直接簽訂房屋買賣合同後,才可以向頂賬方付款;對於無法提供權利證書的房屋,在購買時要格外警惕,必須在確保權屬清楚無誤後付款,對於賣方“付款後馬上辦證、協助更名、解除抵押或查封”等口頭承諾不能輕信,如需付款務必要賣方提供切實可信的足額擔保。

第三個“坑”
車位、儲藏室、裝飾裝修、家具家電、
室內設施等房屋附屬物品約定不明

在房屋買賣過程中,相對於老百姓對房屋本身的重視,對於車位、儲藏室、裝飾裝修、室內設施物品等房屋附屬物品,在合同中經常出現沒有約定或約定不明的情形,履行過程中時常引發爭議。這些“坑”雖不大,但一旦踩坑,也夠鬧心的。

案例

劉某從孔某處購得一套二手房,該房屋附帶一個儲藏室,雙方簽訂的《不動產產權轉讓合同》中和劉某取得的房產證上儲藏室麵積均為28.31㎡,但後來劉某發現自己的儲藏室麵積實際隻有不到15㎡。

劉某找到孔某了解才知道,原來,孔某曾與鄰居梁某互換了儲藏室,孔某將自己麵積為28.31㎡的大儲藏室與梁某的麵積為14.25㎡的小儲藏室互換,但因為儲藏室無獨立產權,雙方未能變更儲藏室的產權登記,而雙方交易過程中孔某也未告知劉某。之後,劉某向梁某索要大儲藏室,但遭梁某拒絕,孔某便向法院起訴,請求梁某向其交付大儲藏室。

法院審理認為,孔某與梁某互換儲藏室的行為合法有效,雖未辦理變更登記,但大儲藏室應歸梁某,小儲藏室應歸孔某。同時,在購買案涉房屋前,劉某實地查看的是小儲藏室,並非是梁某使用的大儲藏室。因此,法院認定劉某從孔某處購買的儲藏室就是小儲藏室,至於《不動產產權轉讓合同》約定和房產證上記載的仍是大儲藏室,屬劉某與孔某之間的房屋買賣合同糾紛,與本案不屬於同一法律關係,劉某僅依據《不動產產權轉讓合同》和房產證的記載主張大儲藏室係其所有的理由不當,法院不予支持。不過,劉某可與孔某就合同中儲藏室約定麵積與實際不一致的情況另行協商解決。

說法

在房屋買賣過程中,如果房屋有附屬的儲藏室、車庫、車位、裝飾裝修、家具家電、室內設施等,一定注意要在房屋買賣合同中寫明相關情況。比如在新房買賣中,對儲藏室、車庫、車位不僅要寫明編號,最好還要寫明麵積並附位置平麵圖;在二手房買賣中,對裝飾裝修、家具家電、室內設施不僅要寫清楚名稱、品牌、數量,最好還要標明價值並附照片。在不了解對方的情況下,不要輕信別人,也不要嫌麻煩而不保存相關證據,否則有可能被不誠信的商家或人鑽空子,給自己造成不必要的麻煩。




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